Подводные камни ипотеки под 0,1% годовых

Несмотря на то, что ключевая ставка в последнее время постоянно снижается, процентные ставки по ипотеке продолжают оставаться высокими. В то время как большинство банков держит их на уровне 9-11%, некоторые финансовые организации предлагают ипотеку под 0,1% годовых, если речь идет о новостройках. В чем секрет такой низкой ставки и так ли она выгодна, как преподносится в рекламе?

В чем причина высоких процентов по ипотеке?

Банки предлагают высокие проценты при ипотечном кредитовании не потому, что им так хочется, а по объективным причинам:

Нестабильный курс рубля.
Высокая стоимость строительных материалов и недвижимости.
Снижение платежеспособности населения.
Отсутствие возможности получить дешевые кредиты в зарубежных банках.
Международные санкции, которые направлены на финансовые, строительные и иные организации, работающие на рынке недвижимости.
Риски, что заемщик лишится дохода и обанкротится.

Процент по ипотеке формируется не только ключевой ставкой, которую определяет регулятор, но и другими факторами, в первую очередь – рисками невозврата денег. Сейчас эти риски очень высоки, поэтому банки не снижают процентную ставку. Выходом для покупателей, которые не имеют возможности выплачивать ипотеку из-за высоких процентов или получают отказы от банков, могут стать альтернативные кредитные программы, предлагающие болеевыгодные условия.

В чем особенности ипотеки под 0,1%?

В период пандемии на рынке был зафиксирован значительный спад спроса на покупку недвижимости. Это связано со снижением платежеспособности, инфляцией, вызвавшей рост цен на недвижимость, увеличением суммы ежемесячных платежей, которая для многих семей становится непосильной.
Застройщики в условиях падения спроса были вынуждены искать способы привлечения покупателей – например, предлагать скидки или возможность купить недвижимость без первоначального взноса. Одним из таких решений стало очень привлекательное предложение: ипотека с феноменально низким процентом – 0,1% годовых.
Этим предложением могут воспользоваться только те покупатели, которые приобретают квартиру на первичном рынке. Чтобы оно стало доступным, застройщик договорился с банком о том, что покупатели будут получать ипотеку со скидкой, а сам он станет частично компенсировать расходы на покупку жилья.
Преимущества подобного решения:

Ставка 0,1% - не обман, при выполнении определенных условий она действительно доступна.
Переплата будет очень небольшой, как и ежемесячный платеж.
Невысокие требования к заемщику – даже при скромном доходе можно получить одобрение.

Неудивительно, что при появлении на рынке подобных предложений покупатели охотно пользовались ими, ведь такая ставка позволяла стать обладателем собственного жилья и в короткий срок закрыть кредит.

Какие минусы у ипотеки с такой ставкой?

Разумеется, даже ради привлечения клиентов строительные компании не будут действовать себе в убыток, поэтому у ипотеки с низкими ставками есть немало подводных камней, о которых нужно знать, прежде чем подписывать договор.

Рост стоимости жилья

Чтобы возместить собственные расходы, застройщики закладывают их в стоимость жилья, поэтому цена квартир, предлагаемых в ипотеку с низкой ставкой, обычно выше средней на рынке. Именно этот процесс был зафиксирован в 2021-2022 годах, когда жилье, несмотря на государственную поддержку, начало резко расти в цене. Таким образом, при ипотеке под 0,1% переплата все равно получается значительной, с учетом того, что кредит берется на длительный срок.

Реальная стоимость жилья неизвестна

Стоимость одного и того же объекта недвижимости может значительно различаться у разных застройщиков. Это обеспечивает возможность выбора, но в то же время не позволяет понять, сколько же на самом деле стоит квартира. Иногда цена совсем не указывается в прайсе и озвучивается потенциальному покупателю только при посещении им офиса продаж.

Сложности с продажей квартиры

Как уже было сказано, застройщики не просто субсидируют расходы на покупку квартиры, но, наоборот, перекладывают их на покупателей, увеличивая цену на 20-30%. Соответственно, если у нового собственника возникнут финансовые трудности и он решит продать объект, он также будет вынужден увеличить его стоимость, по сравнению со средней на рынке. По такой цене продать объект не удастся – в итоге собственник потеряет часть денег, вложенных в покупку.

Ограничения в договоре

Далеко не все покупатели недвижимости внимательно читают кредитный договор и полагают, что низкая ставка, предложенная застройщиком, будет актуальна в течение всего срока кредитования. Однако в большинстве случаев она предлагается только на определенный период – например, в течение года.
Банки объясняют это тем, что именно на первом этапе выплат заемщику приходится оплачивать максимальное количество трат. Это страховка, оценка объекта, внесение первоначального взноса и другие расходы, необходимые при оформлении ипотеки. Банки говорят, что именно в это время они готовы пойти навстречу заемщику и облегчить бремя расходов.
При этом очень часто со второго года выплат ставка резко увеличивается и становится равна рыночной. Кроме того, необходимо учитывать, что в это время дом уже может быть сдан, а в большинстве случаев застройщики сдают дома без отделки. Следовательно, к высоким ежемесячным платежам прибавятся затраты на ремонт, тоже весьма значительные.
Кроме того, необходимо учитывать, что низкий процент распространяется не на все новостройки, а, например, только на определенные ЖК. Далеко не всегда они становятся лучшим выбором – например, могут располагаться далеко от метро или за городом.
Таким образом, прежде чем соглашаться на предложение оформить ипотеку со ставкой 0,1%, необходимо просчитать все риски, внимательно изучить договор. Не исключено, что ипотека со стандартной ставкой окажется более выгодным и удобным решением.